Donation · France et Espagne
Donner un bien immobilier en Espagne : quelle fiscalité ?
Avant de transmettre une maison à vos enfants, examinez les conséquences dans les deux pays, pour celui qui donne comme pour celui qui reçoit.
Une donation n’est pas une succession anticipée à fiscalité identique
Donner une maison aujourd’hui et la transmettre au décès sont deux opérations distinctes. La convention franco-espagnole en matière de successions ne répartit pas les droits sur les donations entre vifs de la même manière. Une économie d’impôt annoncée en Espagne ne suffit donc pas à conclure que la transmission sera peu imposée au total.
En Espagne : regarder le bien et la communauté autonome
Le bénéficiaire d’un immeuble espagnol doit examiner les droits de donation espagnols, y compris lorsqu’il vit en France. Le lien de parenté, la valeur fiscale du bien et les règles territoriales applicables interviennent dans le calcul. Marbella relève de l’Andalousie ; Alfaz del Pi et Alicante de la Communauté valencienne ; Barcelona de la Catalogne ; Tenerife des Canaries. Les réductions, bonifications et conditions ne sont pas interchangeables. En Andalousie, une bonification importante peut notamment concerner les proches parents, sous conditions. Faites confirmer le régime et les formalités avant de signer.
En France : la résidence fiscale compte
Si le donateur est résident fiscal français, la donation d’un bien espagnol entre en principe dans le champ des droits français. Lorsque le donateur vit hors de France, la résidence française du bénéficiaire et sa durée — notamment six années sur les dix précédentes — peuvent également rendre la donation imposable en France. La nationalité française, seule, ne détermine donc pas le résultat. Les abattements disponibles et les donations antérieures doivent être examinés.
Ne pas additionner seulement les droits de donation
Faites également vérifier une éventuelle imposition de la plus-value chez le donateur, la taxe municipale espagnole liée au terrain urbain et les frais d’acte et de registre. Lorsque des droits français et espagnols portent sur le même bien, une imputation de l’impôt étranger peut être prévue par le droit français, dans ses limites et sur justificatifs : il ne s’agit pas d’un remboursement automatique de tous les impôts espagnols.
Pleine propriété ou réserve d’usufruit ?
Conserver l’usage de la maison tout en donnant la nue-propriété peut répondre à un objectif familial. Mais il faut chiffrer l’opération initiale et la réunion ultérieure de l’usufruit et de la nue-propriété dans les deux pays. Préparez le titre de propriété, une estimation, les résidences fiscales et la liste des donations antérieures. Nous pouvons coordonner cette étude avec votre notaire français avant toute décision.
Repères généraux — septembre 2026. Chaque situation nécessite une vérification des règles et des conditions applicables à la date de l’opération.
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